音楽スタジオの起業日記

studio Aisya(スタジオアイシャ)
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物件探し1 準備(勉強方法など)

4月の中旬から物件探しをして、もう1ヶ月がたちました。あっと言う間です。

今回は、物件探しの方法に関する勉強方法というか、情報収集についてです。

店舗を経営する経験がなかった私は、本やインターネットを読んだり、セミナーに
参加したりして情報を集めました。体系的に学ぶ方法がなかなか見つからず苦戦
しましたが、私の経験では以下の3つがとても勉強になりました。

・株式会社ABC店舗「不動産基礎セミナー」
脱サラしてお店をオープンする人の8割がなぜ失敗するのか(山川 博史)
・経験者に体験談を聞く

株式会社ABC店舗が開催しているセミナーはとても参考になりました。基本的な物件探しの流れや注意事項、専門用語などがまとまった資料を
いただけます。HP:http://www.abc-tenpo.com/ からメルマガに
申し込むと案内があります。

また、実際に経験をされた方の話を聞くのも勉強になりました。私の場合、
音楽教室を運営されている先生や店舗をオープンしようとしている
飲食コンサルタントの方などにお話を聞くことが出来ました。
もし知人で店舗を経営している人がいない場合はセミナーに参加すると、
様々な方と知り合うチャンスがあるのでオススメです。

私が学んだ経験から、以下の事は注意しておいた方が良いかなと思っています。
・店舗物件の物件探しは時間がかかる(少なくても3ヶ月、6ヶ月は普通)
・初めて店舗を経営する個人(法人ではなく)によい情報は回ってくる確立は低い
・なるべくオーナーに近い不動産会社(元付の不動産会社)、
  出来れば直接オーナーと交渉できるようにする
  (元付けの不動産会社の場合、マイソクで「専任」と記載されていることが
   多いようです)
・どこまでがオーナーが管理する範囲か要確認(エアコン、シャッターなど)
・オーナーからOKをもらっても管理規約でNGとなることがあるので注意
・オーナーや不動産会社により、交渉の進め方は様々

私の浅い経験ですが、ご参考まで。


物件探し2 準備(物件相談シート)

今回は物件探しの時に利用する「物件相談シート」についてです。
これは、不動産会社に「こんな物件を探している」と相談するために、以下の
項目をA4で1枚にまとめた資料です。
・事業の特徴(物件探しの観点から)
・希望条件
・連絡先

参考までですが、私の物件相談シートを公開します。
(具体的な部分は一部伏せています)

物件探相談シート(ワードファイル)


事業計画(市場調査も含めて)をベースに、物件の条件を決めました。
私の場合は1つの駅から徒歩XX分というレベルまで絞ってしまっています。

ポイントはなるべくオーナーや不動産会社の立場になって書くということです。
これが難しいのですが、不動産会社と話していると「ああ、ここを気にしている
んだな」と気付くことがあります。そうしたらその内容をシートに反映して
おくとよいと思います。

また、物件の観点からのネックを明記しておくと話がスムーズです。
私の場合、物件探しでの最大のネックはエアコンです。複数の部屋に
それぞれエアコンを設置するには、室外機の置き場を確保し、室内かから
室外機への配管を通す必要があります。特に水を外に出す配管は勾配をつける
必要があるので、様々な制限が付きます。電気容量もチェックが必要です。
さすがにこの辺はプロの方に早めに相談して、物件の内見時にチェック
してもらう必要があります。

また重量が問題になる場合があります。防音設備は壁が重くなるので、
建物の構造によっては注意が必要です。しかし建築基準法に準じた建物であれば、
オフィスは約300kg/uの荷重まで大丈夫なので、よほどでない限りは
問題ないと思います。

以上、物件相談シートについてでした。


■参考情報
積載荷重について(「日本建築構造技術者協会」のHP)


物件探し3 開始(物件探しの方法)

今回は物件探しの方法についてです。私の場合、以下の3つの方法を実行しています。

■物件探しの方法
・インターネットへの物件登録
・不動産会社へ相談
・足で探す


まずインターネットへ希望の物件を登録しました。条件を設定しておくと自動的に
更新情報がメールで届くサイトもあり、便利です。しかし私の経験では、
あまりよい物件の情報は流れてこない気がします。しかし物件の情報を
見るだけでも、相場の感覚がつかめてくると思っています。個人的に
オススメのサイトは以下の通りです。
アットホーム
ABC店舗

次に不動産会社にコンタクトを取り、「物件探し2」で紹介した物件相談シートを
渡し、その内容を説明します。そして対象の物件があればその場で
紹介していただき、なければ連絡を待ちます。

私の場合は2つのタイプの不動産会社にアプローチしました。店舗を専門に
扱っている不動産会社と地元の不動産会社です。前者は、いろいろ相談に
のってもらえますし勉強にはなるのですが、私の場合は条件に当てはまる物件が
なかなかありませんでした。後者の場合は飛び込みなのですが、
「店舗の物件はあつかってません」と冷たくあしらわれる場合も少なく
ありません。
めげずに数をあたると、何件か条件にマッチする物件を紹介いただくことが
出来ました。

次は、希望のエリアを歩いて空いていそうな物件を探し、不動産会社や管理会社に
コンタクトを取りました。めぼしい物件を見つけて問い合わせて見ると、
かなり家賃が高い物件だったり、取り壊しが決まっているビルだったり、
簡単には見つかりません。

そんなこんなで悪戦苦闘中ですが、2件の物件が現在進行中です。1件は地元の
不動産会社から紹介いただいた物件で、もう1件は自分の足で見つけた物件です。

何とか良い契約につながればよいのですが。